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上海樓盤供應量增加 龍湖和濱江還要做“釘子戶”麼
2018/2/8 8:42:27國際金融報
上海樓盤供應量開始增加瞭，龍湖和濱江還要做“釘子戶”麼？
年初的《丁祖昱評樓市》發佈會中，易居集團CEO丁祖昱在2018年看好的城市中依然押註上海，因為上海2017年樓市調控，大量項目並未入市，積壓的樓盤總值超過6400億元。
6400億元是什麼概念呢?2017年上海樓市一年的成交額差不多2600億元，這也意味著樓市裡儲存的“蓄水池”已經足夠兩年多的去化周期。
上海中原地產首席分析師盧文曦將此比作堰塞湖，在盧文曦看來，為瞭防止堰塞湖承受不住湖水的強大張力而遭受破壞，預售證的閘門會適當打開，今年上半年環境相較去年會寬松些，但總基調依然還是嚴控的。這也意味著這些預證排隊項目將陸續分時間段、分批次進入市場。
事實確實如此。
在剛剛過去的1月，14盤連開，4272套房源入市。可惜的是，在新樓盤紛湧的身影中依然未見龍湖天璞和濱江公園壹號。
盧文曦表示，開發企業入市的房源，幾乎都要接受相關部門的指導價格，如果房價過高則須根據拿地和建築成本說明緣由，如果雙方差異過大，很有可能審批不過。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，預售證並不難拿，關鍵在於房企是否願意割舍掉部分利益。剛需住房、首次改善住房通常價格不高，不會對全市均價產生較大壓力，拿證相對容易。
從穩定價格的角度看，或采取高價盤和低價盤穿插入市的做法，這樣高價盤就需要等待更長的時間入市。
《國際金融報》記者據此與上海市房管局聯系，對方婉拒稱相關預證信息可與各個分區房管局電話求證。隨後記者聯系上浦東新區房管局，對方告知項目信息不便透露，審批按照上級單位指示執行，並不瞭解具體政策。
這是一場開發商報價與政府指導價的博弈，是夢想和現實間的沖撞，也是房企現金流的一次重大考驗。
不同房企對此展靜電除油機現出不同的態度。
相較於諸多遮遮掩掩的欲蓋彌彰，世茂少帥許世壇倒是給出瞭一個頗為誠摯的回答。
許世壇曾表示，我們選擇尊重市場，不對抗大勢。如果政府的備案價跟市場價是九折的，我們也願意賣，就讓業主賺10%，但是我們希望是一次性付款，等於一次性給瞭九折優惠;如果備案價隻有市場的八折、七折，我們再等等，我們的增長不能以犧牲股東利益為代價。
一語道明世茂的接受范圍和條件。
相較於世茂的“軟姿勢”，也有房企顯得堅毅不摧，但現實處境卻比它們的態度更為嚴酷。
第一槍未響
位於寶山大場板塊的濱江公園壹號便是其中的典型代表。
作為濱江集團進軍上海的首個項目，公園壹號是濱江集團的自證之作，承載著董事長戚金興的野心與期望，戚金興希望公園壹號一炮打響，繼續大本營杭州的榮光。
畢竟，濱江在品牌知名度上，穩坐杭州房企第二把交椅，僅次於“一哥”綠城。
半道殺向上海，戚金興也有自己的無奈。作為主場和票倉的杭州，已成為眾多房企爭搶的焦點，濱江地位岌岌可危。
2016年杭州房企的年度之戰中，隨靜電除煙機著綠城穩坐銷售冠軍之位，萬科與濱江的榜眼之爭進入白熱化，最終雙方以並列之姿告終。但面對萬科連續五個月的強勁，濱江壓力劇增。
更讓濱江董事長戚金興不安的是，此前偏安諸暨的祥生，也發起瞭猛烈的趕超之勢。
濱江決定走出原先的安全地帶，去上海拓展疆域。媒體質疑濱江的“姍姍來遲”，戚金興卻樂觀表態“對於有實力的企業，進駐上海永遠不會遲”。
濱江急需一個自證之作以此在申城站穩腳跟。即便此時的上海地價早已日益高漲，憑借杭州當地“地王”項目的成功操盤，戚金興仍大膽“追高進入”。
2015年底，濱江集團聯合平安不動產以34.65億奪得上海寶山區大場鎮祁連社區一地塊，樓板價每平方米28755元，溢價率91.7%，成為彼時的“地王”。
隨後，濱江集團將這一項目命名為濱江公園壹號，計劃2016年下半年推出。彼時，市場一致認為，一旦公園壹號開售，戚金興的首個上海“地王”項目將順利解套。沒有等到解套，濱江迎來的是上海樓市的調控。其銷售人員此前向《國際金融報》記者透露，濱江自身預期的單價為5.8萬元左右，與政府的指導價5.4萬元存在一定出入，故預售證遲遲未能申請成功。而一擲千金搶地、導致造價高，也成為其不願降價的根本原因。
公園壹號尚未有回款，濱江集團在上海古北、崇明的其他項目也需要投入，苦撐一年多後，壓力倍增的濱江終於決定調整性妥協，先降低裝修成本，再申請項目預售證。
根據《國際金融報》記者實地走訪瞭解到的情況，濱江公園壹號正在調整裝修，重新做樣板房，從原本宣傳的“高科技住宅”變為普通住宅，以此降低成本。
其銷售人員對於申請預售證頗有心得，認為上半年環境恐比下半年輕松些，2月過年，3月全國兩會，結合濱江公園壹號的裝修情況和預證大環境，上半年後程不失為一個好時機。
改裝也意味著這個項目此前最大的噱頭：引進同步歐洲國際標準的八大科技系統，享受地源熱泵、恒溫恒濕的高科技生態住宅將大打折扣，甚至不復存在。《國際金融報》記者據此向濱江集團上海公司總經理王贊煜求證，王贊煜對此不予置評。
龍湖上海之殤
當然，濱江不是一個人在戰鬥。距離它13公裡之外的龍湖天璞雅築因其自身的特殊性，成瞭證靜電機推薦預“釘子戶”的一員。
2017年，龍湖地產的簽約銷售額為926億元，然而上海地區僅貢獻23.32億元，同比下降57%，在上海房企的排名中跌至46位，差點沒邁進50強的門檻。
這一表現也讓上海在龍湖內部城市公司排名由第3驟降到17。
此次上海龍湖的“滑鐵盧”主要源於龍湖天璞項目。
2015年12月，龍湖地產以46.5億元奪得上海嘉定區江橋鎮北社區地塊，溢價108.34%，樓板價27084元/平方米，以“高端盤”的標準打造龍湖天璞項目。
這個項目對於龍湖在上海的業績有多重要?
2017年龍湖在上海一共有8個項目有銷售計劃，目標銷售額100億元，僅龍湖天璞一個項目，銷售目標就占80億元。換言之，天璞的表現決定瞭龍湖上海今年的業績。
可實際情況卻是，自2016年底舉辦瞭一場盛大的發佈會後，銷售市場上遲遲未等來天璞的身影。龍湖天璞項目的銷售人員表示，項目開盤的手續齊全，正在排隊等預售證。
一位地產界人士將龍湖預售證難題始末表述為：踏錯節拍導致的“亦步亦錯”。
政府指導價6萬時，龍湖一心向8萬，不肯低下高傲的頭顱，思慮再三同意後，指導價又下跌至4萬至5萬元。龍湖痛定思痛回頭接受時，被告知需排隊，前面已經擠滿瞭等待預售證的項目。
盧中曦認為，如果龍湖沒有咬定價格不放松，2016年底調控剛開始時便看清形勢，拿證銷售，天璞項目早已實現高周轉。
原本想在年底前拿證沖一把的龍湖，終究還是沒能如願挽救下慘淡的業績。
要知道，去年上海龍湖高管大洗牌，最大的傳言便是業績未達標，隨後吳亞軍將其頗為欣賞的門生——溫介邦調任上海，如今來看，溫介邦依然沒能扭轉龍湖在上海的局面。
記者與龍湖相關人員求證天璞項目的開盤時間，被告知尚未確定，還在爭取預證中。
“君問開期未有期”的龍湖和濱江何時能夠入市?
(國際金融報記者孫婉秋)
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